A 32ª Promotoria de Justiça da Capital recomendou ao Município de Florianópolis que adote onze medidas práticas e imediatas para que seja aplicada a legislação que regula o parcelamento do solo urbano no licenciamento e aprovação dos loteamentos e desmembramentos de áreas para a construção. Apurações da Promotoria de Justiça constataram a aprovação de empreendimentos com a classificação inadequada, o que ameaça o ordenamento urbano e a preservação do meio ambiente.
De forma resumida, o parcelamento de uma área de terra em território urbano pode ser classificado como loteamento ou como desmembramento conforme critérios legais claros que visam a preservar o meio ambiente e a garantir o ordenamento da ocupação urbana.
As normas determinam o percentual mínimo do terreno parcelado que deve ser reservado a áreas de lazer, a áreas verdes e a vias públicas e áreas comunitárias de uso público, entre outras. A legislação também impede que áreas de preservação permanente e remanescentes de Mata Atlântica, por exemplo, sejam computadas como áreas verdes ou de lazer – o que permitiria que os empreendedores comercializassem um número maior de lotes e, consequentemente, promovessem, possivelmente, maior concentração urbana do que o indicado para a região, além de possibilitar o enriquecimento ilícito por meio da venda de um maior número de terrenos do que o permitido por lei.
O loteamento, segundo a lei, é “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias e circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (art. 2º, § 11º da Lei nº 6.766/79)”, segundo a recomendação. E o desmembramento, é a “subdivisão em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei 6.766/79)”.
Para um loteamento ser aprovado, por exemplo, 35% da área utilizável da gleba (ou seja, todas as terras que não sejam áreas de preservação permanente) deve ser reservada para o uso comum, como áreas de lazer comunitárias, vias públicas e etc.
O desmembramento permite uma reserva menor, de no mínimo 15% da área utilizável, mas esse tipo de parcelamento só pode ser autorizado onde já há vias concluídas, bem como os demais logradouros.
Confira as 11 medidas do MPSC
1. Os cidadãos sejam orientados quanto à correta modalidade de parcelamento do solo urbano segundo cada caso concreto;
2. Não aprove desmembramentos quando houver a necessidade de abertura ou de prolongamento de vias públicas, ainda que já projetadas;
3. Não aprove desmembramentos quando as vias públicas não estiverem efetivamente implementadas e não constarem da matrícula originária do imóvel;
4. Não aprove parcelamentos do solo e condomínios residenciais multifamiliares em que esteja prevista a destinação e aproveitamento de áreas públicas sobrepostas em área de preservação permanente;
5. Não se admita o parcelamento do solo em área de preservação ecológica de qualquer espécie ou modalidade;
6. Não sancione leis denominando ruas que não estejam incorporadas ao patrimônio público municipal;
7. Haja a observância da determinação legal prevista no art. 12 da Lei n. 11.428/2006, no sentido de que os novos empreendimentos que impliquem o corte ou a supressão de vegetação do Bioma Mata Atlântica deverão ser implantados preferencialmente em áreas já substancialmente alteradas ou degradadas, atentando-se a esse ponto inclusive na aprovação de projetos de parcelamento do solo;
8. Haja a observância da determinação legal prevista no no art. 18, V, da Lei Municipal n. 1.215/1974, de forma que qualquer projeto de loteamento, desmembramento ou remembramento deverá ser elaborado em consonância com a preservação de reservas arborizadas ou florestas;
9. Haja a observância dos percentuais de áreas públicas exigidos, mínimo de 35% para os loteamentos (art. 7, I, da Lei Estadual n. 17.492/18), 15% para os desmembramentos (art. 90, §1º da Lei Complementar n. 482/2014 – Plano Diretor de Florianópolis);
10. Haja a observância da destinação de áreas públicas exigidas em condomínios residenciais multifamiliares, em proporção a ser estabelecida pelo órgão municipal de planejamento e de acordo com a densidade resultante do empreendimento (art. 118, II, da Lei Complementar n. 482/2014 – Plano Diretor de Florianópolis);
11. Haja o levantamento das áreas públicas, incluindo áreas verdes, institucionais, vias públicas e prolongamentos de vias abertas nos distritos de Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus, Ingleses, Rio Vermelho, Ratones, Lagoa da Conceição e Barra da Lagoa em decorrência de desmembramentos e, portanto, não incorporadas ao patrimônio público, tomando todas as providências para que, gradualmente e sem prejuízo ao Erário, se realize a sua incorporação ao patrimônio público.
